Mảng bất động sản văn phòng 2018 tăng trường chậm hơn so vói cùng kỳ

Trong 4Q.17, Deutsches Haus Thành phố Hồ Chí Minh chính thức đi vào hoạt động, bổ sung thêm 25.303 m2 NFA sàn văn phòng cho thị trường.  Tổng diện tích sàn tính đến cuối Q417 là khoảng 1,9 triệu m2, tăng 158.889 m2 so với 4Q.16, đến từ hai tòa nhà hạng A, 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C. NGUỒN CẦU ỔN ĐỊNH TRÊN TẤT CẢ PHÂN KHÚC  Phân khúc hạng A tiếp tục ghi nhận mức hấp thụ sàn ấn tượng trong quý, chủ yếu đến từ hai dự án mới hoàn thành là Saigon Centre giai đoạn II và Deutsches Haus Thành phố Hồ Chí Minh.  Mặc dù nhiều nguồn cung mới được đưa vào thị trường trong năm, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ở mức cao nhờ nguồn cầu tốt trong bối cảnh triển vọng kinh tế lạc quan.

Hiệu suất tài sản Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng Giá thuê gộp trung bình (USD/m 2 /tháng) [1] 49,3 28,1 18,2 26,6 Giá thuê thuần trung bình (USD/m2/tháng) 40,3 22,6 15,3 21,8 Thay đổi theo quý (%) [2]  1,2  0,7 10 20 30 40 50 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 Hạng A Grade B GIÁ THUÊ TĂNG  Giá thuê trung bình hạng A đạt 40,3 USD/m2/tháng, tăng 1,2% theo quý và 1,9% so với cùng kì năm ngoái, phần lớn là do giá thuê cao tại hai tòa nhà mới với vị trí đắc địa và sàn chất lượng cao. Giá thuê trung bình hạng B và hạng C tăng đều.  Mức tăng giá thuê toàn thị trường được đẩy mạnh nhờ vào giá thuê tại các tòa nhà mới cao hơn mức trung bình thị trường và giá thuê cải thiện tại các tòa nhà hiện hữu. TRIỂN VỌNG  Nguồn cung tăng – Trong năm 2018, không có tòa nhà hạng A mới hoàn thành, thị trường dự kiến sẽ có thêm một tòa nhà hạng B (Etown Central) và bốn tòa nhà hạng C đi vào hoạt động, cung cấp thêm 50.000 m2 NFA cho thị trường.  Giá thuê tiếp tục tăng – Giá thuê trung bình sẽ tăng trong 2018, nhờ vào nguồn cầu ở mức tốt và giá thuê cao hơn tại các tòa nhà mới. – Yêu cầu thuê từ khách thuê mới sẽ tiếp tục tăng, tuy nhiên nhu cầu chuyển và mở rộng văn phòng vẫn dẫn đầu nguồn cầu. Nguồn: Nghiên cứu JLL 0 500 1.000 1.500 2.000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Thousands Hạng A Hạng B Hạng C THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM [1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT). [2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh. Nguồn: Nghiên cứu JLL Nguồn: Nghiên cứu JLL BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – 4Q17 Nguồn cung và nguồn cầu TTTM Bazaar Siêu thị Cửa hàng tiện lợi Tổng nguồn cung (m2 ) 933.058 39.850 490.433 258.900 Tỷ lệ lấp đầy (%) 89,2 91,0 N/A N/A Thay đổi theo quý (điểm cơ bản)  210 0,0 N/A N/A Giá Thuê Trung Bình (USD/m2/tháng) Nguồn: Nghiên cứu JLL Tổng Nguồn Cung (‘000 m2) Nguồn: Nghiên cứu JLL 6 NGUÔN CUNG MỚI ĐƯỢC ĐƯA VÀO THỊ TRƯỜNG NGOÀI TRUNG TÂM  Trong Q4.17, có thêm ba dự án được hoàn thành, cung cấp thêm 75.000 m2 diện tích sàn bán lẻ cho thành phố, tăng 11,5% so với quý trước và 19,7% so với cùng kì năm trước.  Các cửa hàng tiện lợi/mini-mart tiếp tục mở rộng mạnh mẽ với các thương hiệu nổi tiếng như Bạch Hoa Xanh, Vinmart+, Ministop, 7Eleven, vv. Tính đến 4Q.17, với số lượng cửa hàng tăng gần 45%, thương hiệu trong nước đang thống lĩnh thị trường với thị phần hơn 60%. NGUỒN CẦU TIẾP TỤC TĂNG  Khoảng 48.500 m2 diện tích đã được thuê mới trong quý, chủ yếu được ghi nhận ở khu vực ngoại thành, nhờ nguồn cung dồi dào trong khu vực, hoạt động chào thuê sôi động và khả năng chi trả toàn thành phố tăng. Chỉ số Dự báo 2018 Trung Tâm Ngoài trung tâm Nguồn cung Tỷ lệ lấp đầy Giá thuê Hiệu suất tài sản Trung tâm thương mại Bazaar Trung Tâm Ngoài Trung Tâm Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) [1] 76,8 37,5 150 Thay đổi theo quý (%) [2]  0,3  0,7 0,0 GIÁ THUÊ TĂNG  Tổng giá thuê gộp trung bình đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và 2,5% so với cùng kì năm trước. Nhóm khách thuê phân khúc bình dân đến trung cấp, cung cấp các sản phẩm và dịch vụ giá cả phải chăng tiếp tục tăng trưởng và mở rộng.  Khoảng cách giá giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm trên thị trường bán lẻ tại TP.HCM đang ngày càng mở rộng do giá thuê khu CBD tăng cao dưới áp lực nguồn cung khu vực đắc địa khá giới hạn. TRIỂN VỌNG  Nguồn cung tương lai dồi dào  Hơn 250.000 m2 sàn bán lẻ, chủ yếu nằm ở các quận ngoài trung tâm với quy mô trung bình 25.000-35.000 m2 một dự án, dự kiến sẽ được đưa ra vào năm 2018.  Các nhà bán lẻ quốc tế nhiều khả năng sẽ tiếp tục gia nhập thị trường nhờ triển vọng và tiềm năng của thị trường này.  Nguồn cầu duy trì mức ổn định – Giá thuê tại các dự án mới khu vực ngoại ô dự kiến sẽ tăng nhẹ. – Về ngành hàng, các khách thuê hoạt động trong lĩnh vực ăn uống (F&B) tiếp tục là nhóm khách chủ lực, được phát triển nhờ vào thay đổi trong xu hướng ăn uống của người tiêu dùng. Nguồn: Nghiên cứu JLL THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM [1]: Tiền thuê bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý nhưng không bao gồm VAT.. [2]: Các thay đổi về tiền thuê tổng hợp, theo quý và năm được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.